CESIÓN DE DERECHOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES
Un problema que viene surgiendo,
con el auge inmobiliario, es el de la posible cesión
de los derechos sobre un inmueble a otra persona,
lo que, en muchas ocasiones, supone un negocio muy
lucrativo.
Obtener el derecho a escriturar
un inmueble a nuestro nombre o a la persona física
o jurídica que nosotros designemos nos puede
reportar interesantes beneficios obtenidos únicamente
con el empleo del capital, y en un espacio de tiempo
reducido.
Hay que tener en cuenta cuál
ha de ser el régimen fiscal de las cantidades
por este concepto percibidas, que se hallan sujetas
al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y
Actos Jurídicos Documentados.
A este respecto, cabe indicar
que el criterio de la Administración de Hacienda
ha sido expuesto en diversas contestaciones a consultas,
como las de 17 de septiembre de 2002 (nº 1.331-02),
7 de noviembre de 2002 (nº 1.683-02), 23 de
marzo de 2005 (nº V0507-05) y 29 de noviembre
de 2005 (nº V2425-05).
La operación por la
que una persona, compradora de un inmueble en construcción,
ha cedido a un tercero los derechos del contrato
privado de compraventa celebrado con el promotor,
antes de la finalización y consiguiente entrega
de la construcción de dicho inmueble es una operación sujeta al Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados,
en su modalidad de transmisión patrimonial
onerosa, según resulta de lo previsto en
el artículo 7.1 del texto refundido de la
Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
y Actos Jurídicos Documentados (TRLITP),
aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993,
de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993),
que dispone que “son transmisiones patrimoniales
sujetas las transmisiones onerosas por actos «inter
vivos» de toda clase de bienes y derechos
que integren el patrimonio de las personas físicas
o jurídicas”.
Según establece el
artículo 10.1 del mismo texto legal, la base
imponible de la cesión de los derechos del
contrato privado de compraventa “está
constituida por el valor real del bien transmitido
o del derecho que se constituya o ceda”.
A este respecto, el artículo 17 de la citada
disposición aclara la forma de determinar
la base imponible correspondiente a la transmisión
de derechos, señalando que “en la transmisión
de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio
hayan de obtenerse bienes determinados y de posible
estimación se exigirá el impuesto
por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen
de los mismos bienes y derechos”.
Es decir, que en el supuesto
planteado en el escrito de consulta, habrá
que atender al valor real del inmueble cuyos derechos
se han cedido mediante la operación descrita,
puesto que tal es el bien que obtendrá en
su momento el cesionario de los derechos del contrato
privado de compraventa cuando ejercite aquéllos.
En relación con el
concepto de valor real, se trata de un concepto
jurídico indeterminado y de difícil
determinación.
El Tribunal Supremo viene
considerando como tal, el valor intrínseco
o por naturaleza del bien o derecho, el valor verdadero
y definiciones similares y lo asimila al valor de
mercado, cuando esto sea posible por existir un
mercado de los bienes o derechos transmitidos (sentencia
de 7 de mayo de 1991).
Por último, en cuanto
a los gastos deducibles para la fijación
de la base imponible, el propio artículo
10 citado anteriormente, limita los mismos a las
cargas que disminuyan el valor real de los bienes
o derechos transmitidos, por el contrario, excluye
la posibilidad de deducir las deudas, incluso cuando
estén garantizadas con prenda o hipoteca.
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