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La denegación de la prórroga forzosa

LA DENEGACIÓN DE LA PRÓRROGA FORZOSA EN LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

En esta cuestión estudiamos la duración de un arrendamiento, que ha sido libremente pactada por las partes, y que, como sabemos podrá alcanzar, como señala el art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, hasta los cinco años, ya que se prorrogará obligatoriamente, por plazos anuales, hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Pues bien, parece que ha desaparecido la posibilidad de denegar la prórroga forzosa en la nueva ley, pero en su apartado tercero se establece una única posibilidad: “ 3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Nos preguntamos si esta es la misma causa que había en la pasada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

No, ésta es mucho más restrictiva, ya que en primer lugar limita su ejercicio, no como establecía el anterior Artículo 62, No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos: 1.º Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.

Sin embargo en la redacción actual en primer lugar desaparece la mención del arrendador, sus ascendientes o descendientes, por lo que sólo se podrá dar en la nueva ley a la persona del arrendador. Pero en segundo lugar, no en todos los casos, sino únicamente cuando se exprese la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Nos preguntamos por tanto, si será suficiente, con una simple mención general, o por el contrario, habría que consignar la específica causa que impide la concesión de la prórroga, en el momento de la firma del contrato. En principio como hemos visto esta excepción tiene carácter restrictivo, motivo por el que no puede emplearse de una forma genérica, anunciando que el arrendador en dicho contrato puede usar de dicha cláusula para denegar la prórroga forzosa del inquilino.

Al tener éste carácter restringido, entiendo que debe mencionarse, siempre y de forma expresa, la posibilidad de la existencia de un motivo que habilite al arrendador a necesitar para sí la vivienda cedida en alquiler, pero incluso éste debe especificar el hecho concreto que debe impedir la concesión de esta prórroga al inquilino, para que el inquilino no pueda denunciar indefensión, y por tanto debe tratarse de una causa existente en el inicio del contrato, por lo que no puede tratarse de una causa sobrevenida con posterioridad.

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