LA SEÑAL,
LAS ARRAS Y EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA
Cuando firmamos un documento
con la inmobiliaria normalmente nos suele presentar
un contrato que, prescindiendo de las distintas
formas que puede adoptar, tiene una misma significación.
Por muy variada que sea la
nomenclatura del contrato o negocio que se nos ofrezca,
es preciso, saber que estaremos ante un auténtico
contrato de compraventa, que tiene sus elementos
bien definidos.
Así sabemos quién
es el comprador, quién es el vendedor, qué
es lo que se vende, y por cuanto se vende, por lo
que ya estaría conformado plenamente el contrato
de compraventa anunciado. Sin embargo, y pese a
lo claro que pudiere parecer lo anteriormente expuesto,
las arras o señal pueden operar, en caso
de incumplimiento, por parte de vendedor y comprador
de sus respectivas obligaciones, de diferente manera,
en de cuál haya sido la voluntad de las partes
manifestada en el pacto arral.
Por ello , lo primero que
tenemos que saber es que los contratos se perfeccionan
por el mero consentimiento, y desde entonces obligan,
no sólo al cumplimiento de lo expresamente
pactado, sino también a todas las consecuencias
que, según su naturaleza, sean conformes
a la buena fe, al uso y a la ley.( Artículo
1258 del Código Civil). Por lo tanto, tenemos
que saber que en caso de incumplimiento se deberá
exigir en primer lugar el cumplimiento forzoso de
lo pactado, o resolver el contrato con la correspondiente
indemnización por daños y perjuicios.
Luego lo primero que tenemos que tener claro es
que siempre se puede pedir, obviamente en caso de
incumplimiento, el cumplimiento forzoso del contrato.
Luego, y dependiendo de lo que hayamos pactado en
ese primer documento, y sobre todo, habiendo cumplido
las dos partes nos podemos encontrar ante una de
estas cuatro situaciones:
1º Arras confirmatorias
. Prueban la existencia de un contrato que, en principio,
no faculta a las partes a resolverlo. Así
la percepción de una señal es un autentico
contrato con fuerza obligatoria plena entre las
partes que suscriben el convenio.
El empleo de la palabra señal
expresa necesariamente anticipo del precio y no
arras penitenciales. En caso de cumplimiento se
imputan al precio, teniendo así la consideración
de mero anticipo o pago anticipado. Las sumas entregadas
y recibidas sin especificar en qué concepto
se entenderán entregas como parte del precio
total y como anticipo del mismo. En caso de incumplimiento
es posible exigir el cumplimiento forzoso de la
obligación, o resolver el contrato con la
correspondiente indemnización por daños
y perjuicios. En estos últimos casos se debe
hacer un requerimiento sin reclamación el
pago del precio y que se conmine al comprador a
que se allane a resolver la obligación. Si
las partes no dicen nada la suma entregada a cuenta
debe considerarse arras confirmatorias. Para el
caso de compraventa o negocio jurídico perfecto
se presumirá que las arras son confirmatorias.
2º Arras penales. Otorgan
la posibilidad de reclamar que la obligación
pactada sea cumplida. El resarcimiento consistirá
en la pérdida de las arras o su restitución
doblada en caso de incumplimiento. Es un sistema
apriorístico de la liquidación de
los posibles daños y perjuicios, sin que
obste para el cumplimiento forzoso de la obligación.
Cuando así se exprese se entenderá
que son penitenciales.
3º Arras penitenciales.
Tienen como finalidad ser medio para el lícito
desistimiento contractual. Se trataría de
lícitos abandonos de los compromisos adquiridos
de manera unilateral mediante el pago de una multa.
Estas arras permiten desistir, no incumplir, ya
que ante un incumplimiento resultará de aplicación
el régimen general de los contratos. Únicamente
se dan en las promesas de compraventa .
4º Contrato de compraventa
simpleEn el que se aplicarán la teoría
general de los contratos.
Información suministrada por LEGÁLITAS
|
Estás en Inicio > Asesoramiento legal > Información > Inmuebles > La señal, las arras y el contrato privado
